脑洞大开:3种户型创新的终极密码

2018-12-10 14:01:52 519

溢价难度不断增加的情形下,各大开发商也开始玩起套路——打造产品附加值。


在众多溢价手段中,越来越多的开发商瞄准产品创新,“二孩”时代的降临也使购房者对四房的刚性需求增大。在控面积控总价的策略下,打造复式产品成为一种愈发常见的溢价手段。


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首先,院长为大家总结了复式三大核心优势:


①赠送空间UP:通过客厅、阳台等空间的赠送提高了户型实用率(最高可提升50%-70%实用面积);


②控制总价UP:因为高赠送,与平层相同的使用面积,复式建筑面积更小,易控总价。


③动静区隔UP:上下两层结构让客厅与主卧室层次分离,将一楼作为社交空间,二楼作为起居空间更私密,更纯粹,功能区间更加独立;


简言之,在相同使用面积情况下,复式比平层拥有更多赠送、更小建筑面积、总价更可控等优势。


以下是院长为大家整理的复式面积赠送分类:


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当然,脱离了标准层平面图分析户型的行为都是耍流氓。复式的精髓就在于其竖向空间尺度上的标准层花样创新。


第一类   烧脑的建筑设计


01

烧脑设计之【脑洞大开型】

咬合复式结构


传统复式洋房为上下相同的两层空间叠加。限高100米情况下(大堂按5米计算),1单元仅能做到15户6米层高的复式,而广州却有两个市区项目在高地价高容积率的情况下利用咬合结构做出30户6米复式,同样的高度实现户数加倍!


他们的结构是这样的:


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传统复式结构、咬合复式结构



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白云区*项目咬合复式平面图


同时,建筑为蝶形设计,有效增加户型采光面,让整栋建筑的采光面达到最大。


02

烧脑设计之【大智若愚型】

板式+咬合结构


作为某地产品牌最新升级代表作,来看看增城区新复式项目是怎么做的?


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增城区*项目标准层图


板式结构设计打造出无可挑剔的清一色纯南向复式。除端位部分外,中间户型也都采用咬合结构。这样做的优势明显:

①空间的优化配置可弥补板式结构进深问题,让户型开间更具优势。

②楼栋立面由中间向两边退缩,使中间户型获得更好的观景视野。

③此外,外阳台设计高低错落有致,形成较强的立体层次感,搭配大面积的玻璃元素与中式木质元素,整栋建筑简约但不失特色。


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外立面效果图


03

烧脑设计之【从心出发型】

缩小核心筒,电梯入户


缩小公摊面积是产品打造中常用到的溢价手段,但实际操作并不容易实现。荔湾区*项目缩小楼栋核心筒,设计双开门电梯,打造私梯入户(电梯不计入套内面积),有效缩减传统公共电梯带来公摊浪费问题。


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传统核心筒设计


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荔湾区*项目创新核心筒设计


此外,三角环形楼栋创造360°无遮挡视野,户型均为单边位设计,通风采光优化!


第二类   喜闻乐见送面积


在复式阳台、入户花园及客厅设计中,不少房企会“预留”透空空间作为后期赠送,除了常规的客厅透空赠送,也会有一些其他新颖的方式,包括在户型格局上思考创新。


01

喜闻乐见之【送走道&阳台】


赠送原理:按各地不同规范,在报建过程中一般按“凸阳台“报批,从而实现一半面积的赠送。市场上有些产品在这方面则做的更加出色。


客官请看


明修栈道型【送消防通道】


代表案例:白云区*项目

将【消防通道与防火门】的位置设在电梯厅与入户通道之间,防火门改造为精装入户大门,防火通道也就毫无悬念的纳入套内,在不产生安全隐患和不影响楼面外观的情况下,实现入户花园全赠送。Perfect!


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(改造前)&(改造后)


近水楼台型【送公共走道】


代表案例:增城区*项目

采用常规板式建筑结构,依靠户户纯南朝向与方正的户型拥有出众的吸粉势能。单向外廊设计虽然产生较大的公摊面积,但端位户型正是利用自身位置优势,将外廊两端走道顺其自然收入室内,实现走道的全赠送。


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增城区*项目复式标准层


放大端位126㎡户型结构后是这样的:


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(改造前)


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(改造后)


首层近12㎡的入户花园、厨房(走道改造)均为赠送,走道上空位置按照阳台计算实现半赠送,部分空间补充进入二层次卧套房,实现近4㎡的空间扩充。


02

喜闻乐见之【送透空】


赠送原理:将复式客厅及阳台透空结构通过隔板隔断,隔层部分不计入套内面积。透空面积通常规定不少于总面积20%或不超过40㎡。作为复式最土豪的赠送部分,各家打造手法不尽相同:


豪华型【常规客厅透空赠送】


代表案例:荔湾区*项目

作为广州最热门楼盘之一,荔湾区*项目将140㎡复式挑空面积做到超越30㎡,然后打造为超豪的主人套间。

看图感受……


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荔湾区*项目透空部分板房效果图


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建筑面积140㎡,实际使用面积约155㎡

实用率超过106%!!!


尖叫型【送入户花园/阳台】

代表案例:白云区*项目

除了客厅挑空,项目最大亮点在于入户花园以及阳台部分也都做了挑空,隔断后仅透空赠送就达38㎡,主套附带观景阳台与客厅阳台同等大小。实用主义至上:二层规划了三房,甚至还规划一个家庭厅, 上下空间独立性更强。


难以想象,它仅有85㎡,85㎡,85㎡!


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(改造前)


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(改造后)


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二层主卧景观大阳台


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建筑面积85㎡,实际使用面积131㎡

实用率超过135%!!!


终极神复式【天井透空赠送】


代表案例:增城区*项目

说到这个项目,就连身经百战的院长也不得不说一个“服”字!它是院长在本年度汇报里的重点分享案例——一个把附赠面积做到极致的复式住宅项目。

案例分析: 建筑为板式结构设计,但相比传统的板式结构,楼栋立面由中间向两边退缩,进而使外廊处预留出大面积内天井空间(图中蓝色标记),整体户型设计南向凸阳台,不影响通风采光的情况下,外廊处内天井也就顺理成章可打造为附赠面积。


前边介绍过该项目除端位户型外,中间户型全部为咬合式结构设计,所以奇偶层均有大量的内天井面积可作为附赠面积。 


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(偶数层改造前)


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(偶数层改造后)


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(奇数层改造前)


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(奇数层改造后)


以居中户型B-1(120㎡四房)为例

通过内天井及客厅中空附赠面积,打造出4房双主套户型,楼上楼下各两房。其中单单是内天井附赠面积就达到31㎡。

(标注:红色为全赠送部分,蓝色为半赠送部分)


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(改造前)


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(改造后)


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建筑面积120㎡,实际使用面积184㎡

实用率134%!!!


03

喜闻乐见之【送隐蔽式储藏空间】


赠送原理:结合管道井,增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间,净高小于2.2米可不计入建筑面积。


代表案例:荔湾区*项目

相比于复式常规的送面积方法,该项目的这种方式就显得十分“精打细算”了。


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1㎡的储藏“隐形人”


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过道旁的收纳“深思者”


第三类   花式楼梯空间


复式户型区别于平层最关键的标志——楼梯。对于复式来说,楼梯设计及空间利用甚至关乎到整个家的颜值。接下来院长就带你看一下广州复式的楼梯空间:


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白云区*项目复式板房


稳重型


传统交叠型楼梯,纯木质地板搭配钢化玻璃围栏,楼梯空间是保利系超强的收纳系统


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荔湾区*项目复式板房


商务型


简易L型楼梯,石材铺就彰显高贵,一方僻静的工作室,与项目调性相得益彰。


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荔湾区*项目复式板房


贴心型


根据客群量身打造幼儿活动区,

空间利用与安全保障满分。


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白云区*项目复式板房


气质型


以一组纯木壁柜挡住楼梯的水泥质地,使整个客厅温馨大气,气质满分。


院长结语

总而言之,复式最重要的创新在于如何在标准层之上,将竖向空间利用到极致。

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成立于2012年,是以工装为主,涉足私宅别墅及软装饰品等相关产业的专业性设计公司。具有施工、设计双乙级资质。

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