掀起市场风潮的现象级别墅两大类型

城市长居型别墅，候鸟短居型别墅

城市长居型别墅

首先，为大家总结了广州城市长居型别墅的三大特点：控制总价升级、赠送空间升级、功能结构升级；

市场主流创新主要通过两种途径：

通过将别墅面积做小控总价，通过赠送面积保证空间舒适度，最终实现高溢价，比如万科的唯墅、保利的盒墅、招商的Mini墅等

采用一些附加值手段，实现快速去化，比如龙湖的双首层入户、保利半岛的花园打造等。

接下来，我们就来聊聊身边的例子，看看几大开发商是如何玩转“小别墅”的？

一：面积的妙用

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万科唯墅——实现近300%的使用率

万科唯墅在去年入市时可谓是受到了广大客户的追捧，开盘即卖爆。据院长分析，主要原因是其以仅85㎡的建筑面积，利用L型布局和中空的设计做了5层，实现了300%的使用率。

▲万科唯墅排布

▲万科唯墅实景图

▲万科唯墅户型图

▲中空位打造下沉式花园及L形厨房

▲独立车库及娱乐空间打造

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保利盒墅——实现近218%的使用率

保利盒墅以方盒子为基础，在保证整个组团基本模块面积不变的情况下，将原有L型户重新排布，打造类合院形式。同样的用地面积，增加了户数。

▲保利合墅排布方式

▲保利合墅实景图

在户型打造上，餐厅楼板局部上提0.3米，形成错层，为地下室夹层带来2.7米的净空高度。地下室的公共空间采用了错层式的空间排序，使工作休闲空间相互穿插。

▲保利合墅剖面图

为了不让梁高影响负一层的净空高度及遮挡来自院子及上方采光井的光线，首层及负一层楼板均采用了厚板结构，将自然光引入地下室。

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招商MINI墅——实现近480%的使用率

招商坡地叠墅利用地形，扭转传统叠拼赠送面积少的弊端，负一层中空挑高5.8米，搭板做夹层全赠送，从而达到480%超高赠送率，实现别墅“有天有地”的格局。

▲招商Mini墅排布方式

▲招商Mini墅首层客厅效果图

▲招商MINI墅户型图

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保利YUE墅——实现200%使用率

南沙保利YUE墅通过创新型户型分割布局， 使得上、中、下叠各个户型均可享受1F入户花园和-1F赠送空间，配合传统挑空，架空赠送，实现最高170㎡的赠送面积。

▲保利YUE墅排布方式

▲保利YUE墅实景图

▲保利YUE墅上叠剖面图

▲保利YUE墅上叠户型图

总结

“面积的妙用”通常使用在密拼联排别墅或叠拼别墅，多出现在城市中心或城市近郊，利用地下室、庭院、露台等实现超高面积赠送。

二：附加值提升

除了小面积大赠送之外，别墅产品的附加值打造也是必不可少的。

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入户方式亮点创新

双首层全采光——龙湖天宸原著

龙湖天宸原著利用坡地地形进行双首层设计，打造全采光负一层。4.5米层高，9.1米开间，负一层室内空间与花园无缝连接，阳光通过落地窗户洒入室内，将通风与采光完美兼顾。

▲龙湖天宸原著负一层实景图

电梯直接入户——华远云和墅

华远云和墅打造上、中、下叠均可电梯直接入户，中，下叠为私家专属电梯，上叠为公共电梯，每户均预留电梯位，在叠墅产品中是极为稀有的设计，集便捷性与尊贵性于一体。

▲华远云和墅下叠户型图

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前庭后院的享受

“家家有书房 户户有花园”—— 保利半岛

保利半岛叠墅通过设计使上中下三层都有自己的大花园。拥有一片空阔的场地，可以自由释放叠石理景的情趣，随心搭配生活方式。

▲保利半岛每户花园打造

“不一样的入户 不一样的花园”—— 万科桃源里

与一些千奇百怪的别墅花园设计相比，万科桃源里的花园设计相对来说易懂得多，分为后院式花园和入户式花园。将花园打造成喝茶休憩的空间，享受院落静谧生活。

▲万科唯墅入户方式打造

总结

随着城市别墅的个性化发展，入户方式、私人空间享受等均是提升自身产品附加值的方向。

城市长居型别墅小结

对于城市居住的小别墅，最大的亮点就是空间虽小，但利用地下或中空部分达到高赠送的面积，营造出大空间，增强整体的居住功能性；

另外就是通过双首层的打造、花园打造等实现附加值的提升，加深客户对于产品的感知度和记忆点。

候鸟短居型别墅

说到短居型小别墅，不得不提两个项目，一个是2015年地产界有名的网红——杭州绿城桃李春风，以83㎡的小独栋风靡全国。另一个项目就跟它的名字一样，遗世而独立，汕尾保利金町湾的“一个人的海”，是一个将海景资源做到了极致的项目。

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杭州绿城桃李春风——83㎡中式独栋

杭州的绿城桃李春风属中式风格类独栋别墅产品，项目定位为轻养老+第二居所。

▲绿城桃李春风实景图

作为远郊健康养生项目，绿城桃李春风通过景观打造形成一定的过渡，营造阵地感，完成环境由闹到静的过渡。它的产品有以下2大亮点：

亮点1：

高于1:1的庭院面积配比，360°都是院子

桃李春风83㎡的建筑面积，庭院面积竟能达到80-95㎡，庭院面积配比达到1：1，极大程度提升了居住的舒适度。

▲绿城桃李春风83㎡户型图

从以上标注不难看出，通过户型的合理划分，近100㎡的院子被划分成了5大功能区，实现多个室内空间与庭院的可视与互动，增强庭院的空间感。

▲绿城桃李春风院落实景图

亮点2：

主次卧南北分布，人性化贴心设计

桃李春风83㎡的建筑面积做成了2房2厅2卫。2个卧室分在南北两侧，既相互不干扰，又都可保证足够的南向采光。

桃李春风的客群多为周末来居住的家庭客户。年轻人住北面的主卧，旁边靠着活动厅，相当于是动区。老年人住南面的卧室，一方面可以保证安静，另一方面也可以享受更充足的阳光，再者次卧外是一个小菜园，让老人家更方便地享受田园之乐。

▲绿城桃李春风83㎡户型模型

两个卧室通过走道连接，一方面保证了私密性，另一方面朝向庭院的一面也保证了采光的最大化，同时也兼具赏景的功能。

▲绿城桃李春风实景图

总结

桃李春风通过庭院实现与室内空间的可视与互动，同时在户型分区上做了合理布局和人性化设计，提升了整体的居住舒适度。

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保利金町湾——80㎡一个人的海

当绿城在中式迷你别墅上屡屡创新、独步江湖时，保利在广东汕尾市的海边，做出了16套面积仅80㎡的亲海别墅。与桃李春风着眼中式庭院的功能及美感不同，保利金町湾作为滨海度假盘，将人与海的关系做到了极致。

▲保利金町湾80㎡别墅外部

作为度假项目，汕尾保利金町湾的80㎡的小独栋采用帆型几何立体，打破了传统别墅住宅“四方盒”容易呆板的印象，形成干净利落的线条感，有“扬帆起航”的寓意，更以独特的造型凸显“一个人的海”绝无仅有。

亮点1：

卧室直面户外泳池与大海，享受一个人的海

汕尾保利金町湾的卧室正南朝海，落地玻璃，无敌海景一览无遗；泳池与海相连接，看得到的海景，听得到的海音，每天那一片蔚蓝，伴随自己入眠。

▲保利金町湾80㎡独栋卧室

卧室直面户外的泳池和大海，泳池旁2米以上的分户墙将此空间与世隔绝，在保证隐私的同时，也恰如其分地体现出了“一个人的海”的主题。

亮点2：

3浴室无客厅餐厅，室内外融合突破面积局限

再来看看保利金町湾80㎡的户型，只有一个卧房，还不是豪华型的主卧套房。没有客厅、没有餐厅，厨房只是一个简单的茶水间，将谜之面积竟全都贡献给了浴室！从入户处开始，整个户型遍布了大大小小不同功能的3间浴室。

▲保利金町湾80㎡小独栋户型图

▲保利金町湾80㎡小独栋实景图

虽然沐浴区、睡眠区、休闲区在同一轴线上，但通过不同高度的设置，均能看到大海，让海景资源的可视感最大化。

从入户处开始，整个户型遍布了大大小小不同功能的3间浴室，外加室外的一个大泳池，将度假生活做到极致。

▲保利金町湾泳池

总结

保利金町湾场景就完全围绕海边度假生活来营造，花园里的冲淋房、和海景连成一线的泳池。没必要的部分悉数砍掉，可谓是出奇制胜。

候鸟短居型别墅小结

对于阶段性居住的小别墅，绿城桃李春风和保利金町湾根据自身定位，虽然将面积做小，但会更注重产品的舒适度，通过与景观资源的融合，将产品也做到了极致，一个把庭院的回归生活做到极致，一个将海景资源的最大化利用的度假感做到极致。

全文小结

经过历代产品的迭代更新，别墅产品逐渐由大面积的阔绰感，转变为更加关注客户的本真需求，转而追求功能性，舒适性，通过别墅的户型功能，控制面积，以及精神属性打造而实现产品的溢价。我们将别墅分为城市型别墅及候鸟型别墅，主要有以下特点：

1）城市型别墅

通过项目自身楼栋排布，户型格局等特性实现更多赠送空间，从而在小面积的前提下丰富产品的功能性和舒适性，让城市客户在可接受总价范围内享受到大别墅的舒适；

通过项目所在地形进行设计，如坡地别墅，实现产品亮点打造；

通过产品的精神属性打造，为客户呈现更多元的生活方式；

2） 候鸟型别墅

将景观资源最大程度的融入产品设计，从“看”，到“亲”，到“融”，提供人与自然更融洽的相处方式。或以文化为切入点，或淳朴，或厚重，或极具仪式感，总之是有别于平淡的日常生活，提供别具一格的居住体验。

针对不同客户需求打造产品的匹配功能，如对度假客考虑空间尺度上追求享受，对养老科在细节上考虑适老化设计等。